Quanto custa de verdade comprar um imóvel da Caixa (além do lance)

O erro mais comum de quem compra imóvel da Caixa pela primeira vez é planejar apenas o valor do lance. Na prática, entre o lance e as chaves existe uma lista de custos que pode somar 8% a 15% do valor do imóvel — e ignorá-la transforma um bom negócio em aperto. Vamos à conta completa.

1. ITBI — o imposto da transferência

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide sobre o valor da compra. Na maioria das cidades paulistas fica entre 2% e 3%. Ele é pago antes do registro — sem ITBI quitado, o cartório não transfere o imóvel.

2. Cartório e registro

Escritura e registro na matrícula somam, em regra, 1% a 2% do valor do imóvel, conforme a tabela de custas do estado. Imóveis financiados dispensam escritura pública (o contrato de financiamento vale como título), o que reduz um pouco esse custo.

Regra de bolso que usamos no portal: ITBI + cartório ≈ 5% do valor do imóvel. É a estimativa que aparece no bloco de custos de cada imóvel no site.

3. Comissão do leiloeiro — só em Leilão e Licitação aberta

• Leilão SFI e Licitação Aberta: comissão de 5% sobre o valor do lance, paga pelo comprador.
• Venda Online e Venda Direta: sem comissão.

Essa diferença muda a comparação entre imóveis parecidos em modalidades diferentes — 5% em um imóvel de R$ 300.000 são R$ 15.000. Entenda cada modalidade em Leilão, Licitação, Venda Online ou Venda Direta.

4. Desocupação, quando o imóvel está ocupado

Boa parte dos imóveis da Caixa está ocupada — pelo antigo proprietário ou por terceiros. A desocupação normalmente corre por conta do comprador. Os cenários vão de acordo amigável a ação de imissão na posse, com custos de advogado e meses de espera. Considere uma reserva e, principalmente, precifique isso no seu lance: imóvel ocupado tem que valer o desconto extra.

5. Reforma e débitos

Imóveis retomados são vendidos no estado em que se encontram, e muitas vezes sem visita interna. Reserve um percentual para reforma (5% a 15% do valor é uma faixa comum para deixar habitável). Sobre débitos de condomínio e IPTU anteriores, as regras variam por edital e imóvel

Exemplo completo: imóvel de R$ 250.000 em Venda Direta

• Valor do imóvel: R$ 250.000
• ITBI + cartório (≈5%): R$ 12.500
• Comissão de leiloeiro: R$ 0 (Venda Direta não tem)
• Reserva para reforma (ex. 8%): R$ 20.000
• Total estimado: R$ 282.500

O mesmo imóvel arrematado em leilão pelo mesmo valor custaria R$ 12.500 a mais só de comissão.

A conta pronta, imóvel a imóvel

No nosso portal, cada imóvel tem um simulador de custos de aquisição: entrada, parcela estimada (SAC ou Price), ITBI + cartório e comissão de leiloeiro quando a modalidade tem — tudo calculado sobre o preço real do anúncio. E a Análise Sellar mostra se o preço pedido está de fato abaixo do mercado da região.

Explore os imóveis Caixa disponíveis e veja a conta completa de cada um antes de decidir.

Percentuais de ITBI e custas variam por município e estado; comissões e condições são definidas em cada edital. Os valores acima são estimativas para planejamento — confirme sempre nos documentos oficiais.