SAC ou Price: qual sistema escolher no financiamento Caixa?

Na hora de financiar um imóvel — inclusive os imóveis da Caixa que aceitam financiamento — você escolhe entre dois sistemas de amortização: SAC e Tabela Price. A escolha muda o valor da primeira parcela, o total de juros pagos e até o valor que o banco aprova para a sua renda.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, você abate o mesmo valor do saldo devedor todos os meses. Como os juros incidem sobre um saldo que cai rápido, a parcela começa mais alta e diminui mês a mês.

• Primeira parcela: a mais alta do contrato.
• Última parcela: pode ser menos da metade da primeira.
• Total de juros pagos: menor que na Price, porque o saldo devedor cai mais rápido.

É o sistema mais usado nos financiamentos habitacionais da Caixa — e o padrão nos nossos simuladores.

Como funciona a Tabela Price

Na Price, todas as parcelas são iguais do início ao fim. No começo, a maior parte da parcela é juros e pouco vai para o abatimento da dívida; com o tempo, essa proporção se inverte.

• Parcela fixa: previsibilidade total no orçamento.
• Primeira parcela: menor que a primeira do SAC no mesmo financiamento.
• Total de juros pagos: maior, porque o saldo devedor demora mais para cair.

O efeito prático na aprovação

Os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta — e o que conta é a primeira parcela. Como a primeira parcela da Price é menor, ela permite aprovar um valor de financiamento maior com a mesma renda. É por isso que a Price é comum entre investidores e compradores no limite da renda.

Só não confunda "aprova mais" com "custa menos": a Price aprova mais e custa mais no total.

Um exemplo para visualizar

Financiamento de R$ 200.000 em 30 anos, com taxa em torno de 11% ao ano:

• SAC: primeira parcela por volta de R$ 2.300, caindo continuamente — a última fica perto de R$ 560.
• Price: parcela fixa em torno de R$ 1.850 do primeiro ao último mês.

A Price começa cerca de R$ 450 mais leve. Em compensação, ao longo do contrato os juros totais pagos na Price superam os do SAC em dezenas de milhares de reais.

Qual escolher?

• Quer pagar menos juros no total e sua renda comporta a primeira parcela? SAC.
• Precisa da parcela inicial menor para aprovar o valor, ou quer previsibilidade absoluta? Price.
• Vai quitar ou amortizar cedo (venda do imóvel, FGTS, 13º)? A diferença entre os sistemas diminui — e a Price fica menos desvantajosa.

Simule com o imóvel real, não com exemplos

Cada imóvel do nosso portal tem um simulador com SAC e Price lado a lado: você ajusta entrada e prazo e vê a parcela estimada, a renda necessária e os custos de aquisição do imóvel específico. Nos imóveis da Caixa que aceitam financiamento, dá para simular direto na página do imóvel.

Veja os imóveis Caixa disponíveis e simule com os números reais. E antes do lance, confira a conta completa de custos.

Taxas e condições de financiamento variam conforme o perfil do comprador, o imóvel e a política vigente da Caixa. Os valores acima são estimativas ilustrativas — a simulação oficial é sempre a do banco.